AGNETA GUSTAFSSON PÅ BAROS ÅRSMÖTE 2022-05-05
Advokat på advokatbyrån NYWA
Håll ihop: Viktigt att arrendegrannar håller ihop, stark arrendatorförening. Då kan man hålla nere arrendeavgifterna rejält. Detta har blivit en tupp uppgift på 2000-talet. 
Kunskap: Sprida kunskap om vad som gäller, arrendatorers rättigheter m m sprider BARO kunskap om, väldigt viktigt att BARO fortsätter verka för detta. Nu börjar vissa inte ha råd att behålla sina stugor pga kraftigt ökade arrenden
Arrendenämnden: En myndighet, inte domstol. Anser att BARO borde driva att arrendetvister handläggs som tvister i tingsrätten istället, rättegångskostnader + jordägaren kan höja sina arrendeavgiftsnivåer avgift utan att de straffas för det.
Intresseledamöter i HAN: Råmarken (som uppläts någon gång på 1980-talet). Det är det som prissätts – inte byggnaderna. Varför göra besiktningar? – det går inte att se råmarken. Istället fokuserar man på allt som arrendatorerna har lagt ned tid och pengar på. Viktigt att våra intresseledamöter har kunskap om detta. Råmarken och skyddslagstiftning är tvingande till förmån för arrendator. 
Avtalet: Alla villkor om upplåtelsen av marken ska framgå i avtalet. Sidoöverenskommelser (t ex rabatter till vissa, klipper gräs, bygger brygga) ska framgå av avtalet (JB 8 kap). 
Markägarförklaring: Ibland jordägare som vill ha mycket betalt för att man ska få pantsätta… max 500/1000 kr för detta, enligt domstol. 
Hembud: Sprid bland grannar och medlemmar vikten om att innan man säljer sin byggnad på ofrigrund ska man göra hembud, dvs. skriftligen informera jordägaren att man ska sälja och jordägaren erbjuds möjlighet att lösa byggnaden. Efter 4 veckor har köpare har rätt att ta över bef arrendeavtal. (Inget svar inom denna tid = nej.) Om inte hembud kan jordägaren öka arrenden och därefter öka arrendet för alla. Vid arv etc: rätt att ta över avtalet med samma villkor. Agneta ser tendenser ute i landet: vissa jordägare nära Stockholm och Linköping skriver avgiften per månad istället för år – vilseledande. Finns även jordägare som utnyttjar sin lösenrätt och köper byggnaden på ofrigrund, och lägger sedan ut objektet på nytt och säljer byggnaden på ofri grund med lågt pris men betydligt högra avgift (eller budgivning på avgiften). Ett sätt att bara driva upp avgiften, inte en egentlig nyupplåtelse (första gången man upplåter mark för bostadsändamål) – utan återupplåtelse (Agnetas egna påhittade begrepp). Jordägaren hävdar då att detta är unikt och nyupplåtelse och därför kan arrendet vara mycket högre. Då ska samma arrendenivå gälla. T ex Fullerö: HAN sa att avgifterna för sjötomter skulle vara 40-45 000 kr, jordägaren hade yrkat 99 000 kr. Hovrätten fastställde 40-45 000 kr. Där fanns en tomt som varit arrendetomt sedan 50-talet, men jordägaren köpt in och träffat nytt avtal med ny arrendator som skrev på för 90 000 kr. Agneta yrkade att den skulle sänkas till samma som de andra, jordägaren bestred, HAN bestämde enligt jordägarens yrkande. Hovrätten sänkte till 50 000 kr. Jordägaren argumenterade att det var en nyupplåtelse, men Agneta bestred detta. Svea Hovrätt 2022-03-13 ÖÄ1219620, summarisk och kortfattad dom. Sid 21: skiljande mening från tekniskt råd om varför det idag är oskäligt att inte få folkbokföra sig och bo permanent i byggnad på ofri grund. Hade muntligt löfte om bo permanent, men stod i kontraktet endast fritidsboende. Fanns skriftligt sidoavtal.
Det finns numera bolag som köper upp marken och har arrendeupplåtelser som vilket fastighetsbolag som helst. Denna bolagisering och kommersialisering av jordägarna är en trend som kommer – viktigt att arrendatorerna känner till sina rättigheter. Obs! Måste vara skäligt (10 kap JB, lag som kom till för att skydda arrendatorerna). 
Inte ovanligt att jordägarna gör fel vid begäran om villkorsändring. Kolla att denna är gjord på rätt sätt – om ni sitter som ledamot i HAN. Klassiskt misstag från jordägare: delger bara en av flera dödsboägare om begäran om villkorsändring (ej korrekt, HAN ska avvisa talan). 
FRÅGOR
Fråga om partsbyte på jordägarsidan (sonen tar över 1/3 av fastigheten). Svar: rent allmänt har man som arrendator starkt skydd, arrendeavtalet och nyttjanderätten (belastningen på fastigheten) ligger kvar oavsett ägare. Fråga vem som är ansvarig hos jordägaren – få en fullmakt, eller skicka till båda två. 
Hur viktiga är bilagorna (falska, uppdiktade) som jordägaren skickar till HAN? Svar: Om oriktig handling (på olika sätt) så ska man påtala för HAN att det inte är korrekt. Kan flagga för det redan innan mötet.  
Agneta anser att det borde vara som i konsumentskyddsraden, krav på att jordägaren skickar ut faktura. Då vet man vem man ska betala till och hur mycket. 
Konstaterande: Rättsskyddsförsäkringen för arrendetvister eller ÖÄ-mål i hovrätt (=arrendetvister) har vissa försäkringsbolag (Folksam, Moderna) tagit bort. Svar: I Hovrätten är vanliga rättegångskostnadsregler, den som förlorar får betala rättegångskostnaderna. Då viktigt att man har rättsskyddsförsäkring som täcker både egna och motpartens rättegångskostnader. Om man är en grupp så blir det inte så mycket för var och en. Bestäm en tvistetidpunkt. 
Folksam: arrendetvister undantas
Konstaterande: Mäklarna har dålig kunskap om arrende – testa av mäklaren ordentligt!
Markvärden är både Råmarken + eventuella arbeten som jordägaren de facto gjort? Svar: Värdehöjande och värdesänkande åtgärder. Ska gälla på arrendestället, inte utanför. 
Avslutningsvis: Viktigt att BARO fortsätter sprida kunskap. Jobba aktivt i HAN. Skriv gärna skiljaktiga meningar, har rätt att få stöd från nämnden.