Anteckningar från BARO-seminarium i angelägna bostadsarrendefrågor
22 oktober 2018 i Bringsalen, Ersta konferens, Stockholm
 
 
Dagens seminarium är det andra på temat bostadsarrenden som BARO anordnar. Det första seminariet hölls för nästan precis ett år sedan, också på Ersta. Då framgick av utvärderingarna att deltagarna ville veta mera om olika arrendefall och få mer tid att utbyta erfarenheter med varandra. Dessa önskemål har styrt upplägget den här gången, med mer fokus på olika ”case” varvat med grupparbeten och föreläsning av advokat Agneta Gustafsson.
 
Den här gången samlade seminariet 39 deltagare varav 12 var med förra gången. Nya deltagare i år var alltså 27 personer.
 
Moderator var Baros ordförande Jan Bäckström som hälsade alla deltagare välkomna, presenterade ledamöterna i Baros styrelse och berättade om Baros huvudsakliga verksamhet: att påverka lagstiftning, sprida kunskap och nominera ledamöter till landets arrendenämnder. Föredragande expert var advokat Agneta Gustafsson, Umeå.
 
Efter en snabb genomgång av dagens program och en kort presentation av sin bakgrund och egen erfarenhet av att vara arrendator övergick Agneta Gustafsson till att betona hur viktigt det är för arrendatorer att skaffa sig kunskap om arrendelagstiftningen och att hålla samman när det kommer till förhandling med jordägaren. Hon påpekade att styrkeförhållandena mellan arrendator och jordägare sällan är till arrendatorernas fördel och att jordägaren ofta utnyttjar sitt kunskapsövertag och ofta har råd att anlita juridisk expertis.
 
AG gick igenom definitionen av bostadsarrende i Jordabalken 10 kap. 1 §:
”Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annan ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.”
 
Arrendelagstiftningen är en skyddslagstiftning och besittningsskyddet är starkt, det gäller även när arrendatorn säger upp avtalet för villkorsändring.
 
 
Grupparbete – frågor & svar
 
Fråga 1.
Ann och Alf äger sedan 40 år ett fritidshus, en s k byggnad på ofri grund, beläget på mark (nedan ”tomten”) som arrenderas av Jakob Jordägare. Karin och Karl önskar köpa en sommarstuga. Genom gemensamma vänner får Karin och Karl kontakt med Ann och Alf, som gärna vill sälja sitt fritidshus till K & K.
 
Detta måste säljaren tänka på vid en försäljning:
 
1 Säljaren måste informera jordägaren om sina planer att överlåta arrendet. Hembud gäller. Arrendatorn är skyldig att erbjuda jordägaren hembud annars kan hen förlora arrenderätten och bli vräkt. Blankett finns på BARO:s hemsida, skickas till jordägaren med rekommenderat brev och med mottagningsbevis. Jordägaren har 30 dagar på sig att svara ja eller nej till hembudet annars går objektet vidare till försäljning. Köparen har rätt att överta ett löpande kontrakt. Säljaren har rätt att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren ”skäligen kan nöja sig med”. Om jordägaren vill utnyttja hembudet är det marknadspris som gäller.
Det måste vara villkorat i köpekontraktet att hembud ska ske.
Hembud krävs inte vid arv, bodelning, exekutiv försäljning, konkurs eller testamente, däremot vid gåva.
Om det visar sig att nye arrendatorn inte är kreditvärdig då har jordägaren rätt att säga nej.
 
Vad skiljer arrenderätt från äganderätt?
 
Äganderätt är mycket starkare än arrendatorns nyttjanderätt, ägaren disponerar fastigheten för all framtid medan arrenderätten kan förloras om en inte uppfyller avtalsvillkoren.
 
Arrendatorn måste betala arrendeavgift och vårda arrendestället.
 
Fastighetsägaren kan sälja till vem hen vill, arrendatorn måste ha markägarens godkännande.
 
Priset vid överlåtelse av arrenderätt är i regel lägre än vid försäljning av tomt med äganderätt.
 
Kan köparna låna i bank för att betala köpeskillingen?
Kan bostadsarrendet utgöra säkerhet för lånet?
 
Huvudregeln är att man inte kan belåna hus på ofri grund men det finns möjlighet att låna, till exempel med markägarförklaring – ett trepartsavtal mellan bank, arrendator och jordägarens godkännande av lån på byggnad på ofri grund, en s k säkerhetsupplåtelse.
 
 
Förmiddagspasset avslutades med att BARO:s styrelseledamot Gunilla Bring berättade en fascinerande historia om sin släkting, prästen Johan Christoffer Bring, förste direktor på Ersta diakonianstalt och som Bringsalen uppkallats efter.
 
 
Eftermiddagen inleddes med grupparbete 2: Arrendeavgiftens storlek och ortens pris. Uppsägning för villkorsändring.
 
Exempel: Alma och Adrian har i 8 år haft en arrendeavgift om 8 000 kr per år, vilken ska betalas i förskott senast den 31 december varje år. Jakob Jordägare besöker Alma och Adrian i november 2018 samt meddelar att avgiften från och med 2019 kommer att vara 19 000 kr per år. Vidare har Jakob Jordägare med sig ett papper som han vill att Adrian ska skriva på, där det står att det är ett tillägg till befintligt avtal med en arrendeavgift om 19 000 kr från 2019-01-01 samt att högst 5 personer samtidigt får vistas på arrendestället. Adrian och Alma, som tycker avgiften är hög och har 7 barnbarn, ber att få läsa igenom papperet i lugn och ro.
 
1.     Kan avgiften ändras under gällande arrendeperiod?

I princip inte, men markägarna tar varje chans att få arrendatorn att skriva på nya avtal med ändrade villkor och höjda avgifter


2.     Vad gäller formellt för att ändra villkoren i ett gällande arrendeavtal? Vad ska part som vill ändra villkoren göra?

Skriftligen till markägaren begära villkorsändring senast 1 år före aktuell avtalstids utgång, med mottagningsbevis – antingen personlig underskrift eller med rekommenderat brev. AG:s tips: vänta inte till sista dan, markägaren kan vara bortrest eller låta bli att hämta ut försändelsen av annan anledning, posten är inte alltid att lita på.

Hur? Skriftligen till jordägaren begära villkorsändring
När? Senast ett (1) år innan arrendetiden gått ut
Delge jordägaren med rek brev med mottagningsbevis eller personlig kvittens
Vad händer om avtalet sägs upp för sent eller inte alls?
Ingen av parterna: då förlängs avtalet med oförändrade villkor i fem år
En part: den partens yrkande (önskemål) om ändrade villkor, ligger till grund för Arrendenämndens prövning (den s.k. ”processramen”), den andras tas inte upp
Vad kan part göra om parterna inte kommer överens om nya arrendevillkor?
Hänskjuta villkorstvisten till Arrendenämnden senast 2 månader före arrendetidens utgång
(Vänta inte heller med det till sista dan).


Efter begärd villkorsändring, från ena eller båda parter, förutsätts man försöka förhandla fram en överenskommelse eller förlikning. Om parterna inte kommer överens ska ärendet hänskjutas i Arrendenämnden (AN) senast 2 månader före avtalstidens utgång om någon eller båda parterna vill gå vidare.
Vad händer om hänskjutning sker för sent eller inte alls? Samma som ovan, dvs
Inte från någon av parterna: då förlängs avtalet med oförändrade villkor i fem år
Från bara ena parten: den partens yrkande (önskemål) om ändrade villkor, ligger till grund för AN:s prövning (den s.k. ”processramen”), den andre har ”ingen talan”.


Då görs först förlikningsförsök i AN, om inte enighet uppnås tar AN upp tvisten vid huvudförhandling – som inför domstol med sakframställan, vittnesförhör och slutplädering.
  
3.     Vad är skälig arrendeavgift?

Ortens pris för jämförbara arrenden på råmark med hänsyn till att det är skyddslagstiftning till förmån för arrendatorn.
Arrendeavgiften ska bestämmas till skäligt belopp, dvs avgiften ska motsvara arrenderättens värde för arrendatorn (!), men: Avtalets innehåll ska också beaktas
En helhetsbedömning ska göras av omständigheterna i övrigt
Omständigheterna i övrigt kan t.ex. vara:
Tomtens läge, storlek och beskaffenhet
Obs! det är råmarken som ska bedömas och inte av arrendatorer gjorda och bekostade förbättringar
Åtgärder som jordägaren vidtagit för att iordningställa och förbättra arrendestället (markberett, anlagt väg, el, VA, Internet, tennisbana eller elljusspår?)
Buller, rök, trafik, båtliv, fabrik som ger utsläpp eller störningar från det rörliga friluftslivet
Här diskuterades ganska livligt hur begreppet ”ortspris” och ”skäligt belopp” tolkas i de vanligt förekommande tvisterna. Exempel gavs på olika smarta knep från markägarnas sida att lura eller på annat sätt förmå arrendatorn att acceptera och skriva under för denne uppenbart ogynnsamma villkor.


4.     Vilka kriterier framgår av lagen respektive förarbeten för att fastställa skälig avgift?

Ortens pris för jämförliga arrenden för att fastställa skälig arrendeavgift på prövningstomten
Viktigt att får fram många jämförelseobjekt, dvs ett stort jämförelsematerial
Vad en arrendator i allmänhet kan vara beredd att betala
Om jämförelsematerial saknas: Fri skälighetsbedömning




5.     Vilka argument brukar jordägare lägga fram när de begär högre avgift?

Ett vanligt argument är att jordägaren hävdar en avgift som vid fritt val av arrendator vid en ny upplåtelse; att han behöver en rimlig avkastning; att han fått högre kostnader och skatter samt vad arrendatorer i allmänhet vill betala. Men: Arrendeavgiften storlek ska inte påverkas av:
Jordägarens önskade avkastning eftersom bostadsarrende genererar inte vinst/avkastning såsom jordbruk;
Det är värdet av arrenderätten för arrendatorn som ska beaktas;
inte jordägarens avkastning som beror på intäkter och kostnader;
inte jordägarens kostnader som fastighetsavgift, skatt eller andra kostnader
inte prisutvecklingen på fritidsfastigheter, eller andra, ägda tomter;
Bevisbördan för att yrkad höjning av arrendeavgiften är skälig åvilar jordägaren


6.     Vad menas med ortens pris för jämförliga arrenden?


Se ovan under punkt 4.
 
7.     Vad händer om parterna inte kommer överens om skäliga villkor för kommande arrendeperiod?

om ärendet är hänskjutet i rätt tid till Arrendenämnden tas tvisten upp där i huvudförhandling med parterna och eventuella vittnen närvarande


8.     Är Arrendenämnden en domstol?

Nej, arrendenämnden är en förvaltningsmyndighet med uppgift att bl.a.
medla i tvister och pröva tvister under domstolsliknande former. I vissa av dessa tvister kan arrendenämnden också fatta beslut. Nämnden kan dessutom vara skiljenämnd i arrendetvister. Nämnden har många likheter med en domstol men handlägger uteslutande arrendetvister och vissa ärenden enligt lagen om fiskearrenden och enligt jaktlagen.
Det finns åtta arrendenämnder i landet som ansvarar för var sitt område. Man ska vända sig till den arrendenämnd dit arrendestället hör.
De arrendetvister som inte handläggs av arrendenämnden prövas av tingsrätt. Läs mer under "Ärenden i arrendenämnden". Om man vill att arrendenämnden ska ta upp ett ärende, ska man ge in en ansökan. Under "Så går det till" kan man läsa om vad som händer efter det att ansökan har kommit in till arrendenämnden.
Vid ett sammanträde hos arrendenämnden deltar normalt tre ledamöter. Ordföranden är jurist och kallas hyresråd. De andra ledamöterna är så kallade intresseledamöter. Den ene är väl insatt i jordägares förhållanden och den andre är väl insatt i arrendatorers förhållanden. En protokollförare brukar också medverka vid sammanträdet
Förhandlingen inleds med formalia, t.ex. frågor om villkorsändring begärts i rätt tid, delgivits till rätt part?
Yrkanden, grunder och omständigheter i sak
Bevisning
Skriftlig bevisning: t.ex. jämförelsematerial med arrendeavtal, kartor mm
Muntlig bevisning: förhör
Övrig utredning: Besiktning av prövningsobjekt och jämförelseobjekt vid syn (AG var väldigt tydlig med att syn av arrendestället på plats kan vara rent negativt, då det är råmarken som ska värderas och den syns ju inte längre)
Slutförande av talan
 
 
9.     Vad kan part som är missnöjd med Arrendenämndens beslut göra?

Överklaga till Hovrätten (i undantagsfall till HD)
 
Dagen avslutades med en föredragning om överlåtelser och hembud, samt frågor om friköp, servitut och ensidig ändring av arrendeställets omfattning, villkor om endast fritidsboende och svårigheter med gränsdragningar och definitioner av centrala begrepp. Betonades vikten av att överväga beslut och samråda med jurist innan man skriver på av jordägaren föreslagna ändringar och nypåfund. Diskuterades också konsekvenserna av beslut från kommunen om (dyr!) anslutning till kommunalt VA-nät – vi fick tips om att det finns en särskild VA-lagstiftning (LAV) med en VA-stadga, olika vid befintlig detaljplan och inte.
 


















                           Seminarieledare advokaten 
                            Agneta Gustafsson