• Mål


Program för
Bostadsarrendatorerna

 

Arrendenivåerna har varit föremål för mycket kraftiga höjningar under senare år. Det är inte ovanligt att bostadsarrenden har stigit med 100 procent eller mer den senaste 5-årsperioden. Under tiden har förmögenhetsskatten avskaffats och fastighetsskatten förändrats. Taxeringsvärdet på den icke avstyckade impedimentmark som ofta hyrs ut står inte i någon som helst proportion till de höga arrenden som utgår och som krävs.
Bostadsarrendelagstiftningen ska vara en skyddslagstiftning för arrendatorer. Det är den inte idag. I stället har den möjliggjort för jordägare att genom sina ekonomiska och juridiska tillgångar höja arrenden till en nivå som omöjliggör för många arrendatorer att bo kvar. Det sker genom hårddragna tolkningar av lagen och ibland närmast utpressningsliknande aktioner mot enskilda arrendatorer. Agerandet synliggör det juridiska och ekonomiska underläge som arrendatorn befinner sig i med nuvarande oklara lagstiftning.
För att tydliggöra ett av lagens syften, ett skydd för arrendatorer, behövs ett antal ändringar. Vi presenterar brister i lagen som vi anser behöver rättas till.

 

1. Besittningsskyddet

 

Besittningsskyddet är i praktiken på väg att försvinna. På många orter kan arrendatorn tvingas sälja på grund av att allt högre arrenden yrkas i samband med förlängning av gällande arrendeavtal, samtidigt som det blir allt svårare - har det visat sig - att få någon som vill köpa egendomen på grund av den osäkra arrendesituationen. När jordägare utnyttjar sin mark och lagen på de angivna sätten försvinner intresset för bostadsarrendet som en önskvärd boendeform. Därmed blir det även svårt att sälja och svårt att bo kvar – en omöjlig situation uppstår.


Lagen behöver tydliggöras när det gäller hur arrendeavgiften ska fastställas vid förlängning för att undvika de tolkningsproblem som idag ofta uppstår vid rättstillämpningen

 

2. Jämförelseprövning
 

 I tvisterna om arrenden har det allt oftare förekommit jämförelser med arrenden långt utanför de orter och områden där prövningstomterna varit belägna.
I tvisterna har det också allt oftare dykt upp jämförelser med taxeringsvärden och priser på försålda hus på fri grund – utan de begränsningar, ålägganden och inskränkningar av olika slag som ofta står inskrivna i arrendekontrakten . För klarhetens skull bör det understrykas i lagstiftningen att jämförelserna ska ske endast med arrenderade motsvarande tomter. Vid jämförelserna bör också alla "orena", d v s på tvivelaktigt sätt tillkomna arrendeupplåtelser, som jordägaren använder för att försöka driva upp arrendenivåerna liksom nyupplåtelser inte tas med. De ger ofta en helt felaktig bild vad en arrendator i allmänhet är beredd att betala.
Det har också inträffat att lämpliga jämförelsetomter underkänts endast därför att arrendena där varit frivilligt överenskomna och inte fastställda av arrendenämnden.
Till problemen hör också att trots att det nästan alltid finns jämförbara tomter är det inte ovanligt att domstolar fastställer högre arrenden utan att precisera varför det är skäligt

Det bör tydligt klargöras att jämförelserna avser arrenderade tomter till ortens pris. Ej regelrätta upplåtelser och nyupplåtelser bör inte vara med vid prövningen. Frångår domstolen nivån för jämförbara tomter måste det klart motiveras.

 

3. Arrendetid
 

Då lagen idag endast har krav att arrendetiderna ska vara minst 5 år har resultatet blivit att avtalstiderna är just 5 år. Detta innebär att t ex en vanlig tvist i arrendenämnd och hovrätt pågår under mer än halva arrendetiden innan den avgörs. Den korta tiden innebär också att arrendatorn alltid får fundera över vad jordägaren kommer med för krav snart igen. Sena krav på upp till 400 procents höjning, har blivit allt vanligare de senaste åren.
Ett annat viktigt skäl till att arrendetiden bör förlängas är de skillnader som uppstått när det gäller arrendatorernas investeringar. När lagen en gång formulerades var det enklare hus som uppfördes. Numera ställs högre krav på inomhusmiljö och utrustning.
Många investerar åtskilliga 100 000 kr i t ex el-, vatten- och avloppsanläggningar liksom i bryggor och vägar. Många kommuner inför också krav på infrastruktur, t ex kommunalt vatten- och avlopp som också arrendatorn åläggs att betala. Tillsammans gör detta att det är betydande summor som står på spel vid tvister med jordägaren som gör att arrendatorn inför risken att förlora betydande belopp kan pressas till helt orimliga arrenden.
För att kunna känna någon trygghet för sina tillgångar och framtida investeringar är det rimligt att ha en betydligt längre arrendeperiod än idag. Jordägarens intresse kan skyddas genom årliga justeringar med utgångspunkt från lämpligt index.
I övriga nordiska länder är minimitiderna 20 år. Konsekvensen av detta är att det bl a går att belåna byggnader på arrendemark.


En minimilängd på 20 års arrendeperiod bör införas i lagen.

 

4. Slutgiltiga krav

 

Idag kan en jordägare höja och förändra sina krav på arrendenivån fram till sista förhandlingen, muntlig eller skriftlig, i arrendenämnden. P g a av bl a arbetsbelastningen i arrendenämnden uppstår ofta förseningar i handläggningen. Den nya arrendeperioden har ofta redan börjat löpa och arrendatorn kan då bli bunden av krav som han inte kände till när han fortfarande skulle ha kunnat tacka nej till fortsatt arrende.
För att en arrendator ska kunna utvärdera sina handlingsmöjligheter krävs en betydligt längre framförhållning.


Jordägaren ska framställa sina slutliga krav på ändringar av avtal och arrenden senast 1 år innan arrendetiden löper ut.

 

5. Markanvändningen

 

En jordägare kan idag villkora och tillämpa lagen på ett för arrendatorn synnerligen negativt sätt. Enligt vår mening är det kommunen som genom bygglagstiftningen ska reglera vad som får ske på den arrenderade marken. Får arrendatorn bygglov för en altan, en mindre utbyggnad eller motsvarande ska jordägaren inte genom förbud eller högre krav på arrende ha ett inflytande på den processen. Det är lätt att förstå att jordägaren vill skydda sin egendom, t ex fullväxta träd och få ersättning för sådana som fälls. Men att värdet av arrendet skulle stiga därför att ett hus byggs ut från t ex 40 till 50 kvm gör att gällande lagstiftning ger jordägaren ett orimligt stöd för att tillgodogöra sig den värdestegring av arrendet som är ett resultat av arrendatorns investering. Den enskilde arrendatorn är i underläge och har oftast inte kraft och kunskap att motsätta sig sådana krav.


Lagen bör klarare ange att arrendatorn disponerar marken och får använda den på det sätt som rådande lagstiftning samt kommunala planer och bestämmelser tillåter.

 

6. Hembud

 

Kraven på utformningen av hembud i lagstiftningen gör det praktiskt taget omöjligt att på ett enkelt och korrekt sätt erbjuda hembud. (Se t ex Tidskriften Advokaten nr 3/2000 sid 24-25 av Stieg Synnergren/Gunnar Admund/H-Y Eriksson.)
Ett enkelt formfel av en arrendator kan leda till att jordägaren utan någon som helst ersättning övertar de byggnader och anläggningar som finns.
Utformningen av lagen är också sådan att en överlåtelse till vänskapspris inom t ex en familj är omöjlig.
Även om arrendatorn träffat preliminärt avtal med en köpare om ett visst belopp kan jordägaren genom att förklara sig villig att överta arrendestället men inte till detta belopp dels göra att köparen försvinner dels överlåta till domstolen att fastställa rätt pris. Inte ens om jordägaren villkorar beloppets storlek vet arrendatorn om det är ett giltigt accepterat hembud. I vart fall har den tidigare köparen försvunnit.
Vid överlåtelser under arrendetiden ställer idag vissa jordägare krav på ändringar av arrendenivån för att godkänna köparen. Det bör klart framgå av lagstiftningen att överlåtelser ska ske till gällande arrenden.


Enkla och klara regler för hur ett giltigt hembud ska vara utformat bör införas i lagstiftningen.

 

7. Inlösen av arrende

 

Jordabalkens bestämmelser om bostadsarrenden och hur omreglering av villkoren skall ske är till karaktären en skyddslagstiftning för arrendatorer. Detta till trots finns många exempel på, att jordägare i flera fall vid avtalsförlängning yrkar höjningar med uppåt 400 procent, vilket skapar stor oro och olust hos arrendatorer och innebär att många försöker sälja sina arrenden. Om jordägarens yrkanden blir för höga krymper/försvinner marknaden av potentiella köpare. Arrendatorn har då att välja mellan att acceptera dessa oskäligt höga yrkanden eller att överlåta sin arrenderätt liksom hus och övriga investeringar till jordägaren till ett lågt pris.

 

Jordabalkens karaktär av skyddslagstiftning bör säkerställas/förstärkas med skyldigheter för jordägare till gottgörelse för av arrendatorer gjorda investeringar (byggnader, bryggor, indragning av el/vatten, schaktningsarbeten, tomtplanering av arrenderad råmark etc), om arrendator tvingas återlämna arrenderätten.

 

8. Avdragsrätt

 

Den arrendeavgift som betalas är helt jämförbar med den ersättning som erläggs för tomträttsmark. I båda fallen är det en ersättning för nyttjanderätt av mark som ägs av någon annan. När det gäller tomträttsavgiften är denna avdragsgill i deklarationen på samma sätt som räntor etc.
I detta avseende bör naturligtvis det råda likabehandling mellan de olika formerna av att hyra, arrendera mark.

 

Avdragsrätt för bostadsarrendeavgiften.

 

9. Förhandlingsrätt

 

Idag kan en arrendator endast företräda sig själv eller genom fullmakt uppdra åt någon att representera sig.

 

Det finns skäl att på motsvarande sätt som på bostadsområdet ge lagfäst rätt för organisation av bostadsarrendatorer att företräda sina medlemmar.

 

Förhandlingsrätt införs för organisation av bostadsarrendatorer

 

10. Representation

 

I arrendenämnderna ska enligt lagen ingå en representant för bostadsarrendatorer.
Det finns det ytterst få företrädare i arrendenämnderna för bostadsarrendatorer med direktavtal med jordägare. I sådana fall har arrendenämnderna en ensidig sammansättning vilket i princip är till bostadsarrendatorernas nackdel.

 

Representanter i arrendenämnderna för bostadsarrendatorer utses i fortsättningen på förslag av Bostadsarrendatorernas Riksorganisation.

 

11. Rättshjälp/Rättsskydd

 

I arrendenämnden svarar idag vardera parten för sina kostnader. P g a den svåra rättstillämpningen, kostnaderna för att utreda situationen på marknaden etc har där jordägaren ett närmast oöverstigligt övertag. Tvisterna när det t ex gäller arrendetomter för fritidshus kan gälla betydande belopp för den enskilde även om summorna jämfört med andra tvister kan förefalla små. För en jordägare med många tomter innebär det stora vinster om han genom sitt ekonomiska övertag, jurister, ekonomiska utredningar etc kan vinna över enskilda arrendatorer och därmed visa att prisnivån även för andra måste höjas. Att möta detta kan få enskilda personer klara av då rättsskyddet i hemförsäkringarna inte täcker detta.
Om den enskilde företräder sig själv i arrendenämnden kostar det ingenting. Men vederbörande möter en mycket stark motpart med ekonomiska och juridiska resurser.
Vid ett överklagande blir den enskildes rättsställning ännu svagare – vederbörande riskerar att då också få betala motpartens rättegångskostnader.
Rättshjälp bör införas även för denna typ av tvister och det ska redan i förväg vara känt vilka ekonomiska risker en arrendator tar vid ett överklagande.
Om en tvist t ex gäller om arrendet ska vara 15 000 kr per år eller 25 000 kr är en stor fråga för den enskilde. Inför risken att förlora i hovrätten och därmed få betala även motpartens rättegångskostnader gör det omöjligt för arrendatorn att få frågan prövad. Juristkostnader, egna och motpartens, kan uppgå till 100 000-tals kr. Det ska då vägas mot vinsten som eventuellt kan göras i arrendetvisten.
Maktförhållandet mellan en enskild arrendator och en jordägare är därmed helt orimligt.


Rättshjälp bör införas även för tvister i arrendenämnden både för enskilda och kollektiv av arrendatorer.

 

12. Friköp

 

Många arrendatorer anser också att det är viktigt att utreda och få prövat möjligheterna att efter en lång arrendetid kunna friköpa sin tomt med regler liknande den tidigare s k ensittarlagen.


En ny lag om möjlighet till friköp efter lång arrendetid bör införas.

 

13. Sammanfattning

 

Vi arrendatorer befinner oss i ett juridiskt och ekonomiskt underläge gentemot jordägaren. Det behövs därför en grundlig revidering av lagar och regler för att skapa ett reellt skydd för arrendatorer.

 

Bostadsarrendatorernas Riksorganisation(BARO)