Bostadsarrendatorernas Riksorganisation (BARO)

 

                                                                      Verksamhetsberättelse 2013

 

Under BARO:s tredje verksamhetsår har organisationen blivit allt större. Dessutom har alla arrendenämnder i landet från och med 2014 våra egna nämndemän som representanter. BARO är nu också remissinstans för olika ärenden som rör vårt verksamhetsområde.

 

Det viktigaste under året har dock varit den pågående arrendeutredningen. Genom att vår ordförande deltar som expert där har vi fått insyn i hur utredaren steg för steg har resonerat sig fram till ett förslag. Styrelsen har gått igenom ett antal tjocka promemorior med resonemang och förslag från utredaren och lämnat kommentarer och/eller invändningar till dessa. Utredningens första del gällde tomträtt och där beslöt man sig relativt snabbt för en schablonmetod, nämligen att 2.75% av halva taxeringsvärdet blir tomträttsavgäld. Det fick oss att hoppas på en liknande uppgörelse beträffande arrenderätter. Det skulle ge besparingar för det allmänna, dvs färre domstolstvister, och ett mer förutsägbart system. Tyvärr hade utredaren många invändningar mot att införa denna modell också för arrenden. Problemet var alla icke taxerade tomter, stora skillnader när det gällde arrendenivåer, kvalitén på den mark som skulle värderas m.m. Det blir alltså inget förslag på ”obligatoriskt schablon” men utredaren skulle ändå kartlägga förutsättningarna för metoden med tanke på kommande remissomgång 2014-15. Utredaren kommer dock föreslå en ”dispositiv schablonmetod” som parterna kan komma överens om att välja. Men den skulle ha dubbelt så hög avgift som för tomträtter, nämligen 2,75% på hela markvärdet.

 

Framför allt har utredaren koncentrerat sig på att förbättra gällande regler. En ”förstärkt ortsprismetod” ska vara huvudmetod för avgiftsbestämningen. Nyupplåtna och förlängda avtal likställs som jämförelseobjekt – de förstnämnda är ju synnerligen sällsynta numera. ”Ort” fattas som ett större område, men mycket avlägsna tomter ska inte kunna användas som jämförelseobjekt. Även äldre avtal kan användas vid jämförelser. Allmänna skälighetsbedömningar får bara ske ”i rena undantagsfall”, anser utredaren. Dessa har ju fått kritik för att i många fall vara dåligt motiverade.

 

Efter påtryckningar från oss och med direktiven som motivering har utredaren föreslagit en ”skyddsbestämmelse” mot alltför drastiska höjningar (mer än 50% eller minst 5000 kr). Då ska arrendatorn kunna kräva en ”trappa”, en stegvis höjning under högst fem år. För BARO som från början bildades bl.a. på grund av ”skenande arrenden” kan detta förslag verka som en mycket blygsam framgång. Men utredaren tror på ortsprismetoden när det gäller arrendeavgifternas utveckling. De föreslagna åtgärderna tror man dämpar en ojämn prisutveckling.  T.ex. i Mälardalen, som har de högsta nivåerna i landet, torde avgifterna bli mer ”modererade” enligt utredaren.

 

När det gäller förfarandereglerna finns förslag som är tydliga och jämlika mellan parterna. Vissa jordägare har satt i system att hota med väldigt kraftiga höjningar för att få arrendatorerna att frivilligt gå med högre belopp än man tänkt sig från början. Enligt nuvarande förslag måste jordägaren precisera sitt krav senast 2 månader innan målet ska anmälas till arrendenämnden. Därefter är beloppet låst och kan inte höjas. Samtidigt kan arrendatorn då komma med motkrav när man vet vad motparten begär. Man kan t.ex. ta upp belastande avtalsvillkor som förbud mot åretruntboende, uthyrning eller liknande.

 

Sammanfattning: Styrelsen anser att bostadsarrendatorerna - om utredarens förslag blir det slutgiltiga i maj 2014 – har fått framgång när det gäller förfaranderegler, förstärkt ortsprismetod och visst skydd mot kraftiga höjningar. Men det återstår många punkter där vi inte fått gehör för våra krav. Utredaren verkar inte helt ha insett den ekonomiska och juridiska obalansen mellan jordägare och arrendator, trots alla ”vittnesmål” på de olika hearings som ägde rum på olika platser i landet under året.

BARO riktar in sig påkommande remissvar, då det som vi inte fått igenom kommer att tas upp. Dit hör bl.a. den stora förmögenhetsöverföringen genom skenande arrenden de senaste åren, som nu kartläggs på Mörkö. Dessutom finns problemet med sekundärarrenden (Frösakull), som innebär sämre besittningsrätt, enligt en ny dom i HD. Detta har utredaren inte ansett sig kunna ta tag i och inte heller de oklara reglerna vid försäljning och hembud, dvs. jordägarens förköpsrätt. Orsaken kan vara att vissa av dessa problem inte uttryckligen nämns i direktiven.

 

Domstolsavgöranden

 

Aktuella domar läggs in på hemsidan: arrenden.se

Alltfler jordägare kommer med höga krav, men har fått det motigare i arrendenämnd och även hovrätt. Pågående mål i Femöre och Skinnstrumpa i Oxelösund och Nyköpingstrakten ledde inte till de nivåer som jordägarna hade begärt i Västerås arrendenämnd. Domarna är dock överklagade. Svea hovrätt, som åstadkom så stora höjningar på Mörkö och Fullerö 2009, sänkte ett arrende på Gångholmen i Västerås från arrendenämndens 22000 till 17000 (landtomt). Jordägaren fick betala hela advokaträkningen.

Jordägaren på Fullerö beslöt att inte göra några höjningar för kommande fem år. Avtalen får löpa vidare, men givetvis med KPI. På Mörkö har jordägaren den här gången inte sagt upp gällande femårskontrakt.

 

Ekonomiska följder av stora höjningar kartläggs

 

BARO och arrendatorer på Mörkö har börjat undersöka följderna av de kraftiga avgiftshöjningarna under senare år. Där finns cirka 220 fritidshus som för fem år sedan hade en genomsnittliga avgift på 24 000. Idag ligger de så högt att fyra arrendatorer har lämnat sina osäljbara hus (löstes in av jordägaren för en billig penning) och åtskilliga andra vill sälja. I undersökningen noteras objektens fastighetsbeteckning, utgångspris efter värdering, eventuella sänkningar, faktiskt försäljningspris om det sålts, nuvarande arrendeavgift samt hur många dagar objektet fanns på Hemnet. Förhoppningen är att den kommer att visa den förmögenhetsöverföring som sker från arrendator till jordägare.

 

Remiss om hyres- och arrendetvister i framtiden

 

Vårt remissvar innebar att man borde behålla hyres- och arrendenämnder och inte som föreslagits avskaffa dem och i stället avgöra tvister i vanlig domstol. Risken skulle vara att dessa båda myndigheters expertkunskaper skulle tunnas ut. Dock föreslogs att myndigheterna omvandlas till domstol för att öka rättsskyddet m.m.

 

 

Medlemsantal

 

Ökningen fortsätter, men numera i lugnare tempo. Vid årets slut var antalet anslutna föreningar 57 och antalet medlemmar 5 222.

 

Ekonomi

 

Kassabehållning efter år 2013 var 34 486. Årets intäkter blev 15 969 och utgifterna

5 300. Inga skulder.

 

Styrelsen

 

Den har bestått av Östen Johansson (ordf), Mörkö, Gunnar Rabe (vice ordf), Femöre, Lars Landin (kassör), Mörkö, Jan-Erik Westman (sekr), Fullerö, Rolf Perlman, Gångholmen samt Mats Persson, Frösakull.

Revisorer: Marit Pettersson, Mörkö, samt Hans Wallensten, Bokö.

Valberdning: Getrud Westin Sjödahl (sammankallande), Mörkö, Anita Sidenbladh, Djurgården, samt Staffan Aminoff, Bokö.

Under året har styrelsen haft fem protokollförda möten samt årsmöte den 13 april.

 

Stockholm den 21 april 2014

 

Styrelsen för Bostadsarrendatorernas Riksorganisation (BARO)

 

Östen Johansson                    Lars Landin                                   Gunnar Rabe

ordförande                             kassör                                             vice ordförande

 

 

Jan-Erik Westman                  Rolf Perlman                                 Mats Persson

sekreterare