90 000 arrenderar

I Sverige finns cirka 90 000 som arrenderar mark för sitt hus. Men den lagstiftning som reglerar bostadsarrenden, hur arrendena fastställs och vilka rättigheter en bostadsarrendator har, är mycket ålderdomlig och i behov av en större översyn. Reglerna är både otrygga för den enskilde arrendatorn och kan dessutom medverka till problem exempelvis i bankernas kreditgivning.


Arrendelagstiftningen bygger i grunden på tanken att stora jordägare som arrenderar ut mark för bostäder inte ska utnyttja lagstiftningen på ett oetiskt sätt. Men i fall efter fall de senaste åren har vi kunnat se att just detta sker. Att lagen ger sådana möjligheter är något som bör förändras.


I lagen står till exempel att arrendeavtalen ska vara minst fem år långa, vilket gör att de i praktiken alltid är exakt just så långa. Det betyder också att man vart femte år står inför en förhandling med jordägaren där denne kan begära precis vilket belopp som helst för de kommande fem åren.


I ett aktuellt fall förhandlar vi med en motpart som kräver en arrendehöjning på ca 400 procent av ett antal arrendatorer. Det säger sig själv att sådana plötsliga och helt omotiverade förändringar i bostadskostnaderna kan ställa till stora privata ekonomiska bekymmer. Både faktiska arrendehöjningar och eventuellt kommande, leder till ständig oro hos enskilda arrendatorer. Ska man kunna ha råd att bo kvar på den plats där man kanske arrenderat i decennier och investerat allt man äger och har?


Ett annat exempel från ett aktuellt fall: En arrendator betalar 20 000 om året för sin strandtomt. Markägaren kräver en höjning till 35 000 kr. Arrendatorn tycker att en höjning på 75 procent är mycket och vill ha saken prövad. Därmed är han juridiskt bunden att arrendera för en ny 5-årsperiod. I domstolen ändrar markägaren sig och kräver 100 000 kr. Bara kravet gör att arrendatorn inte kan sälja sitt hus som därmed är värdelöst och han blir bunden att betala det belopp som domstolen beslutar. Rättsapparaten fungerar också så att mer än halva arrendeperioden kan ha gått innan arrendet är fastställt. I det aktuella fallet kan detta leda till retroaktiva krav på 230 000 kr för en sommarstugetomt om markägaren får som han vill.


Vi kan inte se att det finns skäl att fortsätta acceptera så korta arrendetider som fem år då de flesta avtalen dessutom höjs varje år med prisutvecklingen. Ett bostadsarrende är alltid en långsiktig investering för den enskilde, motsvarande åtagande borde även jordägaren kunna göra. En rimlig förändring vore att i lagen inte acceptera bostadsarrenden som är kortare än 20 år.


Den osäkerhet som finns inför arrendeförhandlingar kan också ge stora återverkningar på de investeringar som arrendatorerna gör. Arrendatorerna bygger hus som de rustar, bygger ut och investerar i, precis som man gör med hus på friköpt mark. Men genom att plötsligt förändra förutsättningarna för arrendet, till exempel genom oskäliga krav på arrendehöjningar, kan arrendatorernas investeringar, utan egen förskyllan, göras närmast värdelösa.
Ett exempel: Ett hus värderas med dagens arrendenivåer till en miljon kr. Om markägarens krav på arrendehöjningar till mångdubbelt dagens nivåer blir verklighet minskar naturligtvis värdet på huset kraftigt. Detta skapar en situation där bankerna – om huset är belånat - kommer att kräva tillbaka eventuella lån, eftersom säkerheten för lånet inte finns kvar. Är inte huset belånat så drabbas den enskilde direkt. Då värdet minskat dramatiskt kan arrendatorn inte sälja fastigheten till ett pris som täcker investeringarna. En helt orimlig inlåsningseffekt blir fallet samtidigt som bankernas kreditrisker förstärks och dessa risker bör lagstiftningen skydda mot.


Maktförhållandet mellan jordägare och bostadsarrendatorer är i stor obalans och mycket otidsenligt. Övertaget som jordägaren har gäller t ex hembudsregler, hur arrendenämnden fastställer jämförelsepriser, regler för arrendeinlösen, möjligheten att låta en gemensam organisation förhandla för enskilda arrendatorer och besittningsskyddet. Regelverket behöver stramas upp på många punkter för att skapa trygga villkor för bostadsarrendatorer och jämna ut maktobalanserna.



Alla med hus på arrenderad mark behöver samma trygghet som de som bor i andra boendeformer. En modern arrendelagstiftning bör ge de möjligheterna.