2017-01-28
 
Råd till arrendatorer inför nytt arrendeavtal
 

1.       Lagstiftningen
Reglerna om bostadsarrende finns i Jordabalken (JB). Tillämpliga bestämmelser är:
·         8 kap. JB
·         9 kap. 9a -13 §§ JB (enligt 10 kap. 6a § JB ska dessa regler i 9 kap. om jordbruksarrende också tillämpas för bostadsarrende).
·         10 kap. JB. 
 
2.       Ska du själv säga upp avtalet?
Om du vill få till ändringar i arrendeavtalet, ska du skriftligen säga upp det minst ett år innan det löper ut. Det kan gälla exempelvis yrkande om sänkt arrendeavgift eller ändring av villkor i avtalet. Se till att du kan bevisa när uppsägningen skedde exempelvis genom att jordägaren skriver under en ”delgivningsbekräftelse”. Ett enkelt sätt är att skicka meddel­andet som rekommenderat brev med mottagningsbevis. Mottagningsbeviset fungerar då som bevisning. En mall för villkorsändring, se bilaga.
 
3.       Förhoppning att markägaren glömmer säga upp avtalet?
Det kan finnas en risk med att ta första steget om man befarar höjd arrendeavgift genom,     att jordägaren då påminns om att det är dags att säga upp avtalet. Man kan ju alltid hoppas på att jordägaren glömmer att säga upp avtalet i tid, vilket måste ske minst ett år innan det gam­­la avtalet löper ut (10 kap. 3 § JB). En missad uppsägning innebär att det gamla avtalet löper vidare med oförändrade villkor under kommande arrendeperiod.
 
4.       När markägaren sagt upp, svara med egna yrkanden
Det vanligaste är att jordägaren säger upp avtalet för att få en höjning till stånd av arrende­avgiften. I den situationen ska man som arrendator själv med­dela hur man ställer sig till jord­­ägarens krav, vanligtvis genom ett meddelande av vilket det framgår att man motsätter sig höjd arrende­avgift. Som omnämnt ovan måste ett sådant meddelande vara jordägaren tillhanda senast ett år före arrendeperiodens utgång. Vidare kan man då också svara med egna yrkanden. Jordägaren har här ett klart övertag, då denne inte slutgiltigt behöver preci­sera sitt yrkande. Om jord­ägaren hänskjuter ärendet till arrende­nämnden kan denne då  skär­pa sitt yrkande i arrendenämnden genom att begära en ännu större höjning av arrende­avgiften. Man kan här som arrendator ofta uppleva att man be­finner sig i en utpressnings­situation.
 
5.       Ta hjälp av erfaren jurist, alternativt annan erfaren person?
Om man själv, eller den förening man kanske tillhör, inte har tillräckliga kunskaper och er­farenhet att hävda de egna intressena, bör man anlita expertis. BARO kan i vissa fall hän­visa till jurister som har erfarenhet av arrendeförhandlingar. Det innebär att en ekonomisk av­vägning måste göras: externa jurister tar betalt för sina tjänster, räkna med minst 1500-2000 kronor per timme i konsultationskostnad. Å andra sidan gäller det att förebygga att man som arrendator undertecknar ett oskäligt avtal av okunskap eller misstag. Man kan anlita expertis antingen innan tvist går till arrendenämnd, eller senare som ombud i för­handling­arna i arrende­nämnd­en.
 
 
 
6.       Förhandlingar direkt med markägaren, sedan kanske arrendenämnd
När markägaren framför sitt yrkande till arrendatorn om nytt avtal, förhandlar man först direkt med denne.  Om man inte kommer överens är det upp till jordägaren att hänskjuta ärendet till arrende­nämnden. Detta måste ske senast två månader från den dag då uppsäg­ning senast kunde ske (9 kap. 10 § första stycket JB). Om part däremot utan uppsäg­ning en­bart begärt villkorsänd­ring, ska tvisten vara hän­skjuten till arrendenämnden senast två mån­ader före den löpande arrendeperiodens utgång (9 kap. 10 § andra stycket JB).
 
Det är i det här sammanhanget viktigt att notera att även om arrendatorn själv har begärt vill­kors­ändring, så måste arrendatorn själv hänskjuta tvisten till arrendenämnden för pröv­ning. För det fall endast jordägaren hänskjuter tvisten till arrendenämnden, kommer arr­en­de­­­nämnden vara bunden av de yrkanden (krav) som jordägaren framställer, och inga andra villkor än de som jordägaren har begärt prövning för kommer kunna prövas av arrende­­nämnd­­­­­en. Vid en tvist är det således fråga om två steg; det första är ett meddelande till jordägaren om att man som arrendator vill förändra villkoren inför kommande arrende­period, det andra steget att senast två månader före det att arrendeavtalet löper ut hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
 
Inför mötet i arrendenämnden måste man göra klart för sig vilka yrkanden man själv har, samt vilka argument man har mot jordägarens yrkanden.
 
7.       Skaffa jämförelseobjekt när tvisten rör arrendeavgiften
Arrendenämnden ska ta ställning till vad som kan anses vara skälig arrendeavgift               (10 kap. 6 § JB). Detta görs i första hand med utgångspunkt från ortens pris. Man jämför med arrende­tomter inom ett mått­­ligt stort geografiskt område, som åsatts arrendeavgift i närtid och som har liknande be­läg­enhet och topografi. Notera att det är råmarkens värde som ska fastställas, d.v.s. marken utan beaktande av arrendatorns förbättringar och byggnader. Här gäller det att hitta arrenden som inte har för höga avgifter och som man med tro­värdighet kan hänvisa till. Jordägaren försöker på motsvarande sätt hitta dyrare objekt.
 
I förarbetetena till jordabalken anges att jämförelser i första hand ska göras med nyupp­låt­elser, men då dessa är sällsynta är det vanligast med jämförelser med befintliga arrenden. Om några godtagbara jäm­förelseobjekt inte finns försöker arrendenämnden fastställa vad en arrendator i allmänhet kan tänkas vara beredd att betala.
 
8.       Processen i arrendenämnden
Arrendenämnden består av en juristdomare och två nämndemän. Nämndemännen repre-      ­sen­terar arrendatorernas respektive jordägarnas intressen i allmänhet. Dessutom deltar en sek­re­­terare.
 
Handläggningen präglas av en avspänd atmosfär från arrendenämndens sida, där det från ordförandens sida betonas att det är meningen att jordägare och arrendator utan egna jurid­iska kunskaper ska kunna framföra sina meningar. Den som så önskar kan biträdas av om­bud.
 
 
 
 
Viktigt att tänka på är att arrendenämnden fattar sitt beslut enbart utifrån parternas yrkan­den och vad dessa i övrigt framför samt den framlagda bevisningen. Arrendenämnden gör ingen egen utredning.
 
Handläggningen i nämnden inleds med att ordföranden går igenom en del formella frågor för att klargöra att det inte föreligger något hinder mot att arrendenämnden handlägger ärendet. Den part som hänskjutit ärendet till nämnden inleder processen genom att prese­n­tera sitt yrk­an­­de var­efter den andra parten talar om sin inställning till yrkandet. Därefter följer en redogörelse för grunderna, omständigheterna i sak, oftast i ett tämligen informellt åsiktsutbyte mellan parterna där ordförandens uppgift att försöka förmå parterna att nå en förlikning (frivillig överenskommelse).
 
Uppnås förlikning dokumenterar arrendenämnden detta i ett protokoll varefter ärendet av­skrivs från vidare handläggning. En förlikning går inte att överklaga.
 
Om förlikning inte uppnås är det arrendenämndens uppgift att utifrån framställda yrkanden besluta i ärendet och fast­ställa skäliga villkor för den kommande arrendeperioden.
 
När part begär det, genomförs syn det vill säga att arrendenämnden och parterna åker ut och granskar aktuell arrendetomt och de jämförelsetomter som åberopas till styrkande av orts­priset.
 
9.       Överklagande till hovrätt
Arrendenämndens beslut kan överklagas till hovrätten. Prövningstillstånd krävs inte vilket innebär att alla överklaganden tas upp till prövning i hovrätten.
 
10.   Processen i hovrätt
Enligt 13 § lagen (1996:242) om domstolsärenden är huvudregeln att förfarandet i hov­­­­rätten ska ske skriftligen, men det är ofta bra med ett sammanträde där arrendat­orn kan berätta om omständ­ig­­­heterna på sitt arrendeställe, avtalets innehåll och skä­lig arr­ende­­avgift. Det är inte heller ovanligt att hovrätten genomför s.k. syn.
 
11.   Skaffa rättsskydd
I hovrätten är huvudregeln att förlorande part utöver sina egna kostnader även svarar för motpartens rättegångskostnader. I arrendenämnden däremot svarar respektive part för sina egna kostnader, oavsett utgången i ärendet.
 
Det är viktigt att se till att man som arrendator har en försäkring som omfattar rättegångs­kostnader för processen i hovrätt, det vill säga rättsskydd. Rättsskyddet brukar normalt ingå i byggnadens/stugans hemförsäkring. Rättskyddet bidrar till att täcka en del av de kostnader som tvisten medför. Notera att rättskyddet aldrig täcker hela kostnaden för anlitande av ad­vo­­­­kat eller annat juridiskt biträde. Försäkringsbolagen ställer som krav för att försäk­rings­­skyddet ska gälla att advokat anlitas eller att arren­datorn själv eller dennes ombud har erfor­der­­lig processvana och övrig juridisk kompetens. Om advokat inte anlitas sker kompetens­prövning av Svensk Försäkrings Nämnder, Box 24067, 104 50 Stockholm.