• Frågor&Svar

Hur kommer jag i kontakt med BARO?
Jag representerar en grupp bostadsarrendatorer i en stugförening och vi står inför en omförhandling av avgifter och villkor för vårt arrende. Vi önskar att komma i kontakt med BARO. Vem kontaktar vi?
 
Gå till BARO:s hemsida http://www.arrenden.se under ”Råd och tips”. Där ligger ”Råd till arrendatorer inför nytt arrendeavtal”. Där finns svar på frågor som skulle kunna vara aktuella i er situation. Under samma rubrik ligger också en bildserie om vad ett bostadsarrende innebär. Du kan även ställa en fråga direkt till styrelsen (under fliken Kontakta) som ska försöka svara på de frågor som ni kan ha.
 
Hur blir jag medlem i BARO?
Alla arrendatorer är välkomna som medlemmar i föreningen. Det kostar 50 kronor/arrendator i förening, dock minst 150 kronor och högst 1500 kronor för en förening att bli medlem årligen. Enskilt medlemskap 150 kronor/år. Anmälan kan göras till vår kassör eller sekreterare, se kontaktuppgifter under Styrelsen på hemsidan http://www.arrenden.se
 
Hur bildar man en stug- eller arrendeförening?
Hur ska vi göra för att bilda en förening? Det finns väl flera varianter; intresseförening, ekonomisk förening, med eller utan organisationsnummer? Vilken ska vi välja?
Om ni avser att bilda en stugförening är kanske det enklaste att göra det i form av en ideell förening. På Skatteverkets hemsida skriver du in sökorden Starta en ideell förening, så får du all information du behöver. 
Juridiskt finns det två sorters föreningar: Ekonomiska och ideella. Man kan också råka ”skapa" en oregistrerad ekonomisk förening om man inte lever upp till det kooperativa lagkravet avseende ekonomiska föreningar. Det för med sig att föreningen inte blir en juridisk person, vilket innebär att styrelseledamöterna (och även kanske medlemmarna) blir personligt ansvariga för föreningens förpliktelser.
I praxis har man sagt att det föreligger en ideell förening om föreningen har en styrelse samt någon form av stadgar; då blir föreningen ett eget rättssubjekt som alltså kan ikläda sig rättigheter och förpliktelser, dvs ej personligt ansvar för styrelseledamöterna
En ideell förening ska bedriva ekonomisk verksamhet eller främja medlemmarnas ekonomiska intressen men får inte göra både och. Därtill kan, men behöver inte, en ideell förening vara kooperativ.
En ideell förening behöver inte registeras hos Bolagsverket, men måste registeras om den bedriver (omfattande) näringsverksamhet; det följer av bokföringslagen och Årsredovisningslagen (ÅRL). Föreningen erhåller då ett organisationsnummer. Vissa IF kan erhålla skattefrihet.
Ekonomiska föreningar regleras av lagen om ekonomiska föreningar. Sammanfattningsvis måste en ekonomisk förening (a) bedriva business (b) för att främja medlemmarnas ekonomiska intressen samt vara kooperativ. En ekonomisk förening har alltid ett organisationsnummer och är alltid registrerade hos Bolagsverket.
 För ekonomiska och ideella föreningar gäller att de är öppna associationer, det vill säga alla som lever upp till kraven i stadgarna har rätt att bli medlemmar i föreningen. Vidare så gäller att alla medlemmar måste behandlas lika (jämför aktiebolag där det är tillåtet att behandla aktieägarna olika, om det framgår av bolagsordningen).
 
Kan den nya markägaren säga upp arrendet?
 Jag har ett arrende sedan 50-talet och nu vill den nya markägaren säga upp arrendet. Kan markägaren ensidigt säga upp avtalet?
 
Nej, markägaren kan inte säga upp avtalet för avflyttning. Arrendatorn har ett formellt starkt besittningsskydd enligt lagen. Vad markägaren har gjort är sannolikt en uppsägning för att ändra i avtalsvillkoren, vanligen arrendeavgiftens storlek. Det ska ske senast ett år innan det befintliga avtalet löper ut. Annars förlängs avtalet med fem år, i de flesta fall.
 Markägaren, eller jordägaren som det heter i lagtexten, kan naturligtvis begära en mycket hög arrendeavgift men behöver inte precisera sitt yrkande förrän ganska nära avtalets utgång. Jag tycker ni ska kontakta jordägaren eller hans juridiska ombud och i första hand klargöra att uppsägningen avser villkorsändring. I andra hand kan ni försöka få honom att precisera sitt yrkande så tidigt som möjligt. Dröjer detta bör ni förbereda er genom att kolla upp vika avgiftsnivåer som råder i er omgivning, vilka utslag som getts i arrendenämnd och hovrätt mm. Ortspriset kallas det i lagen. Kommer ni inte överens med jordägaren kan endera parten driva ärendet till arrendenämnden.  På BARO’s hemsida www.arrenden.se under Råd och tips kan du läsa mer om hur man kan hantera situationen.
Som arrendator har vi också möjlighet att göra en villkorsuppsägning med samma premisser som för jordägaren. Anmäl den begärda förändringen till jordägaren senast ett år innan avtalet löper ut. Uppnås ingen överenskommelse ”på tu man hand” måste ärendet hänskjutas till Arrendenämnden senast två månader innan avtalet löper ut. Hur lång tid det sedan tar innan ärendet slutligen är avgjort vet ingen, men under tiden gäller de gamla arrendevillkoren. En icke ovanlig situation är att arrendatorn utnyttjar situationen efter en uppsägning från jordägaren att göra en egen motuppsägning, inom tidsramen, så att Arrendenämnden så småningom har två yrkanden att pröva. 
 
Hur får jag min arrendetomt värderad inför ett friköp?
Kommunen vill säga upp mitt arrende och jag har fått erbjudande om att köpa tomten – so far so good – men priset de satt motsvarar en topptomt med finaste sjöutsikt och är enligt värdering satt till 850 000 kronor för knappa 1700 kvadratmeter! Hutlöst. Vad har man för rätt på sin sida och få tomten rimligt värderad? Vart kan man vända sig?
 
Som alltid är det två parter – säljare och köpare – som måste komma överens för att en försäljning ska kunna genomföras. BARO har ingen möjlighet att ha synpunkter på priset. Däremot kan du själv naturligtvis vända dig till en värderingsman/mäklare på den öppna marknaden för att få en värdering till stånd. Sedan hör det ju till saken att du inte behöver acceptera uppsägningen. Som bostadsarrendator har du ett direkt besittningsskydd som innebär att du som huvudregel har rätt till förlängning av avtalet och att fortsätta som arrendator.
 
Kan man hindra oskäliga höjningar av arrendenivåerna?
Vi är ett gäng arrendatorer med avtal som skrivs om vart femte år och historiskt pratar vi om höjningar på 65-70 procent per gång. Förra året inleddes en ny era vilket innebar att höjningarna kom till en nivå på uppemot tre gånger nuvarande nivå. Av den anledningen gick det vidare till arrendenämnden och vi har även överklagat till hovrätten då den syn som genomfördes under augusti 2016 av arrendenämnden innehöll både jäv och avsaknad av registrator. Jag har läst lite på BARO:s hemsida och konstaterat att vi inte är ensamma om dessa höjningar. Vad kan vi göra för att stoppa dem?
 
Först kan man konstatera att höjningen av arrendeavgiften varit mycket stor på kort tid. Det är ett förhållande som ni bör lyfta fram vid stundande förhandlingar om nya avtalsvillkor. Det finns inget i nuvarande lagstiftning som förbjuder stora höjningar, men arrendeutredningen som lämnade sitt betänkande 2014, hade tankar om vissa bromsmekanismer. Dock ligger denna utredning för fäfot på justitiedepartementet. (SOU 2014:32). BARO har uppvaktat departementet för att försöka påskynda processen.
Vi har observerat galopperande arrendenivåer på ostkusten, dessvärre också i utslag i arrendenämnder och hovrätt. Nyligen fastställdes i arrendenämnd en avgift på 47 000 kronor/år för en sjötomt i Sörmland. Längre bort från Stockholm borde avgifterna ligga på betydligt lägre nivåer.
 
Vad får BARO:s medlemmar för medlemsavgiften?
I stadgarna finns en punkt om föreningens ändamål och den är uppdelad i tre delar:
 
– Samla information om bostadsarrendatorernas situation och sprida denna till sina medlemmar
– Följa upp och påverka lagstiftning och regeltillämpning inom området
– Verka för att föreningen får rätt att föreslå ledamöter i arrendenämnderna
 
Punkt 3 har vi uppnått då vi numer via Domstolsverket nominerar personer som skall vara som en av tre ledamöter i mål i Arrendenämnderna runt om i Sverige. Personer som vi hämtar från våra medlemmar på förslag från er. Och genom våra ledamöter försöker vi få in mer information om olika domar och avgiftsnivåer i olika delar av landet. 
 
Styrkan i en förening av vår karaktär ligger i att vi är så många som möjligt för att kunna göra vår röst hörd. Vi har däremot, tyvärr, inte någon möjlighet att företräda våra medlemmar i processer, men när det gäller rådgivning och stöd för hur lagstiftning etc kan tolkas ställer vi upp så långt vår förmåga räcker. Vi har t ex utarbetat en lathund när man ställs inför en arrendetvist och den ligger på vår hemsida för alla medlemmar att ta del av.
 
BARO försöker påverka lagstiftningen: BARO har bl a uppvaktat justitiedepartementet för att försöka få den vilande utredningen att bli proposition i riksdagen.
 
Finns en metod med koppling till taxeringsvärdet för att bestämma arrendenivåer?
Ja, men den gäller tomträtter. Arrendeutredningen diskuterade om en sådan schablonmodell skulle användas även för arrenden men förordade i stället en individuell modell, en utvidgad ortsprismodell. Dock fördes diskussion om att använda tomträttsmodellen som en skyddsmodell för att sätta ett tak för avgiftsnivåerna. Men på vissa orter skulle den regeln dock ge märkbart högre avgifter än dagens och morgondagens förväntade.
Arrendeutredningen förordade också viss tillämning av en trappregel att tillämpas när man fått stora avgiftshöjningar till i och för sig skäliga avgiftsnivåer. De första åren skulle nivåerna vara måttligare för att sedan stiga till de slutliga mot slutet av arrendeperioden. Sådan trappning förekommer även i dag. 
 
Kan BARO tipsa om någon jurist som kan arrendefrågor?
 BARO har i sitt nätverk flera jurister som arbetar med arrendefrågor på flera platser i Sverige. Kontakta styrelsen direkt för förslag på lämplig jurist.